Verbilligte Vermietung: Verbesserter Abzug der Werbungskosten

Eine verbilligte Vermietung liegt vor, wenn man seine Wohnung einem Angehörigen oder einem fremden Mieter verbilligt überlässt. Auch in diesem Fall können die Werbungskosten auch voll abgezogen werden, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzusplitten in einer entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil, wobei Letzterer steuerlich verloren ist (§ 21 Abs. 2 EStG). Dabei kommt es grundsätzlich nicht darauf an, ob die Wohnung an einen fremden Mieter oder an einen Angehörigen vermietet wird.

Aktuell soll mit dem „Jahressteuergesetz 2020“ ab dem 1.1.2021 „eine Verbesserung für die verbilligte Vermietung geschaffen werden: Die Aufwendungen sind danach in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar, wenn die vereinbarte Miete mindestens 50 Prozent – statt bisher 66 Prozent – der ortsüblichen Miete beträgt. Allerdings gibt es auch eine weitere Verkomplizierung, denn es soll in vielen Fällen wieder – wie bereits vor 2012 – eine Ertragsprognose erforderlich sein (§ 21 Abs. 2 EStG).

Die Neuregelung wird erforderlich, weil vielerorts die Mieten extrem steigen. Freundliche Vermieter, die den Mietwahnsinn nicht mitmachen und auf regelmäßige – durchaus zulässige – Mieterhöhungen verzichten, wären nach der alten Regelung benachteiligt worden. Denn früher oder später wären sie unter die 66-Prozent-Grenze gerutscht und hätten ihre Werbungskosten nur noch teilweise abziehen dürfen. Sie können ihre Werbungskosten nun aber auch dann voll abziehen, wenn das Entgelt mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Voraussetzung ist aber: Es liegt eine Einkünfteerzielungsabsicht vor.

Voraussichtlich wird also die Grenze für die generelle Aufteilung in einen entgeltlich und in einen unentgeltlich vermieteten Teil herabgesetzt. Das bedeutet im Einzelnen:

  • Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, sind die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar.
  • Liegt die vereinbarte Miete zwischen 50 % und 66 % der Marktmiete, ist die Einkünfteerzielungsabsicht zu prüfen und hierzu eine Ertragsprognose erforderlich:
    • Ist die Ertragsprognose positiv, sind die Werbungskosten in voller Höhe absetzbar.
    • Ist die Ertragsprognose negativ, sind die Werbungskosten aufzuteilen und nur anteilig abziehbar.
  • Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Aufwendungen sind nur entsprechend dem entgeltlichen Teil als Werbungskosten absetzbar.

Mit der Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht im Grenzbereich zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete will der Fiskus einer missbräuchlichen Nutzung entgegenwirken. Denn natürlich könnten Vermieter, die eine Wohnung einem nahen Angehörigen überlassen, auf die Idee kommen, lediglich 50 % der ortsüblichen Miete zu
verlangen und ihre Werbungskosten dennoch voll abzuziehen. Doch wer so vorgeht, muss zumindest nachweisen können, dass er langfristig einen Totalüberschuss erwirtschaftet. Es ist also eine Totalüberschussprognose erforderlich.

Der Zeitraum für eine solche Prognose kann zwar sehr lang sein, in der Regel mindestens 30 Jahre. Doch es gibt auch zahlreiche Fälle, bei denen sich der Zeitraum auf wenige Jahre verkürzen kann, etwa wenn eine Selbstnutzung der noch überlassenen Wohnung absehbar ist. Die Neuregelung wird noch zu viel Diskussionsbedarf führen!

Hinweis: Mit einer Verabschiedung des Jahressteuergesetzes 2020 ist ursprünglich für den 27.11.2020 gerechnet worden. Nunmehr ist die Zustimmung des Bundesrats für Mitte Dezember vorgesehen.

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