Vorsicht bei verbilligter Vermietung: Möblierungszuschlag einbeziehen!

Bei verbilligter Vermietung an Angehörige können die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn die vereinbarte Miete 50 % (mit Überschussprognose) oder mindestens 66 % (ohne Überschussprognose) der ortsüblichen Miete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG). Die ortsübliche Marktmiete lässt sich grundsätzlich dem örtlichen Mietspiegel entnehmen. Bei der Gegenüberstellung von "vereinbarter Miete" und "ortsüblicher Marktmiete" ist die gezahlte Kaltmiete zuzüglich Umlagen zu vergleichen mit der ortsüblichen erzielbaren Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung. Was aber gilt, wenn eine Wohnung teilweise oder vollständig möbliert vermietet wird?

Aktuell hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass bei der Vermietung möblierter oder teilmöblierter Wohnungen grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen ist, da derartige Überlassungen regelmäßig mit einem gesteigerten Nutzungswert verbunden sind, die sich häufig auch in einer höheren ortsüblichen Miete niederschlagen. Ein solcher Möblierungszuschlag ist allerdings nur dann zu berücksichtigen, wenn er sich aus einem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ermitteln lässt. Eine Ermittlung in anderer Weise ist nicht zulässig (BFH-Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17).

Der Fall: Die Eheleute vermieten ihrem Sohn verbilligt eine 80 qm große Wohnung, die mit einer neuen Einbauküche ausgestattet ist. Zudem überlassen sie ihm eine Waschmaschine und einen Trockner zur Nutzung. Das Finanzamt erhöht die ortsübliche Vergleichsmiete um einen Möblierungszuschlag für die Einbauküche, Waschmaschine und Trockner in Höhe der monatlichen Abschreibung und kommt so zu einer Entgeltlichkeitsquote unter 66 %. Folglich wurden die geltend gemachten Werbungskosten entsprechend gekürzt. Auch das Finanzgericht hat einen Möblierungszuschlag bejaht und diesen in Höhe der monatlichen Abschreibung zuzüglich eines Gewinnaufschlags von 4 % angesetzt.

Nach Auffassung des BFH ist zur Ermittlung des Möblierungszuschlags und der ortsüblichen Miete der örtliche Mietspiegel heranzuziehen:

1. Sieht der Mietspiegel z.B. für eine überlassene Einbauküche einen prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors über ein Punktesystem vor, ist diese Erhöhung als marktüblich anzusehen
2. Lässt sich aber dem Mietspiegel hierzu nichts entnehmen, ist ein am örtlichen Mietmarkt realisierbarer Möblierungszuschlag zu berücksichtigen.
3. Ist ein marktüblicher Gebrauchswert für die überlassenen Möbel nicht zu ermitteln, kommt ein Möblierungszuschlag nicht in Betracht. Dann ist auf die ortsübliche Marktmiete ohne Möblierung abzustellen.
4. ACHTUNG: Es ist nicht zulässig, einen Möblierungszuschlag aus dem Monatsbetrag der linearen Absetzung für Abnutzung für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abzuleiten. Auch der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags ist nicht zulässig.

Tipp: Bei möblierten Vermietungen solltest du im Mietvertrag Grundmiete, Umlagen und Möblierungszuschlag getrennt vereinbaren und ausweisen. Achte darauf, dass die Beträge ausreichend hoch sind, um die maßgebliche Grenze von 50 % / 66 % zu überschreiten. Denn wenn die "vereinbarte Miete" im Vergleich zur "ortsüblichen Marktmiete" mindestens 50 % / 66 % beträgt, kannst du die Aufwendungen aus der Vermietung zu 100 % als Werbungskosten absetzen. Nutze zur Ermittlung des Möblierungszuschlags die vorgenannten Hinweise, die der BFH in seinem neuen Urteil gegeben hat.

(2023): Vorsicht bei verbilligter Vermietung: Möblierungszuschlag einbeziehen!

Was muss ich zu den Mieteinnahmen wissen?

Als Vermieter musst du die Kaltmiete und die auf die Mieter umgelegten Nebenkosten als zusätzliches Einkommen versteuern. Die in diesem Zusammenhang entstehenden Kosten kannst du als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Beispiel für Mieteinnahmen:

• Mieteinnahmen für Wohnungen oder Zimmer
• Mieteinnahmen für Garagen/Stellplätze
• Nebenkosten, die auf den Mieter umgelegt worden sind
• Miete für Reklameflächen und Automatenstellplätze
• Guthabenzinsen aus Bausparverträgen
• Abstandszahlung eines Mieters bei vorzeitigem Ende des Mietvertrages
• Pachten für unbebaute Grundstücke
• Einnahmen für ein Erbbaurecht

Bei Mieteinnahmen, die jährlich unter der 520-Euro-Grenze liegen (z.B. bei einer Untervermietung), kannst du auf die Angaben in deiner Steuererklärung verzichten. Einnahmen bis zu dieser Grenze, die aus einer vorübergehenden Vermietung herrühren, werden von der Einkommensteuer freigestellt. Das gilt auch für die vorübergehende Untervermietung von Teilen der eigenen Mietwohnung. In diesem Fall können auch keine entsprechenden Werbungskosten berücksichtigt werden.

Hinweis: Ab dem 1.1.2024 soll eine neue Steuerfreigrenze für Vermietungseinkünfte eingeführt werden: So sollen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung steuerfrei bleiben, sofern die Summe der Einnahmen insgesamt weniger als 1.000 Euro beträgt (§ 3 Nr. 73 EStG, eingefügt durch das "Wachstumschancengesetz").

(2023): Was muss ich zu den Mieteinnahmen wissen?

Wann liegt eine verbilligte Wohnungsüberlassung vor?

Wenn du Einkünfte aus Wohnungen hast, die du an Angehörige vermietet hast, werden diese einkommensteuerrechtlich besonders geprüft. Dabei achtet das Finanzamt insbesondere darauf, ob die Wohnung zu einem verbilligten Mietpreis überlassen wurde. Zum 1.1.2021 gibt es eine wichtigere Neuerung:

• Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, sind die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar.
• Liegt die vereinbarte Miete zwischen 50 % und 66 % der Marktmiete, ist die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen und hierzu eine Ertragsprognose erforderlich:
• Ist die Ertragsprognose positiv, sind die Werbungskosten in voller Höhe absetzbar.
• Ist die Ertragsprognose negativ, sind die Werbungskosten aufzuteilen und nur anteilig abziehbar.
• Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Aufwendungen sind nur entsprechend dem entgeltlichen Teil als Werbungskosten absetzbar.

Wichtig: Beträgt die Miete mindestens 50 Prozent, jedoch weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist eine Totalüberschussprognoseprüfung vorzunehmen:

Fällt diese Prüfung der Totalüberschussprognose positiv aus, ist für die verbilligte Wohnraumüberlassung Einkünfteerzielungsabsicht zu unterstellen und der volle Werbungskostenabzug möglich. Führt die Totalüberschussprognoseprüfung hingegen zu einem negativen Ergebnis, ist von einer Einkünfteerzielungsabsicht nur für den entgeltlich vermieteten Teil auszugehen. Für den entgeltlich vermieteten Teil können die Werbungskosten anteilig abgezogen werden.

Die Totalüberschussprognoseprüfung für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfolgt nach langjähriger und gefestigter BFH-Rechtsprechung. Das BMF-Schreiben vom 8.10.2004 (BStBl 2004 I S. 933) ist unverändert einschlägig.

(2023): Wann liegt eine verbilligte Wohnungsüberlassung vor?