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Wählen Sie "ja", wenn Sie Sonderabschreibungen für Baudenkmäler oder Gebäude in Sanierungsgebieten erfassen wollen.
Nach § 7h EStG können Sie für Maßnahmen i. S. d. § 177 des Baugesetzbuches (BauGB), die an Gebäuden in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich durchgeführt worden sind, anstelle der nach § 7 Abs. 4 und 5 EStG zu bemessenden AfA erhöhte Sonderabschreibungen für Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten vornehmen.
Unter die Sonderabschreibungen fallen:
- Sanierungsgebäude nach § 7h EStG: Bei Baumaßnahmen, die vor dem 1.1.2004 begonnen wurden, können die Herstellungskosten verteilt über 10 Jahre mit jährlich 10 % abgesetzt werden.
- Bei Baumaßnahmen, die ab dem 1.1.2004 begonnen werden, können die Herstellungskosten in den ersten 8 Jahren mit jeweils 9 % und in den folgenden 4 Jahren mit jeweils 7 % als Werbungskosten abgesetzt werden.
- Baudenkmäler nach § 7i EStG: Regelung wie bei § 7h EStG.
Wählen Sie "ja", wenn Sie für dieses Mietobjekt Sonderabschreibungen nach § 7b EStG nutzen möchten.
Mit dieser Sonderabschreibung können Sie zusätzlich zur normalen Abschreibung (AfA) vier Jahre lang jeweils bis zu 5 % der förderfähigen Kosten steuerlich geltend machen. Die normale Abschreibung (2 %) bleibt bestehen.
Für die Inanspruchnahme der AfA nach § 7b EStG muss eine Checkliste zusammen mit der Steuererklärung eingereicht werden. Das BMF stellt hierzu die Checkliste zur Prüfung der Förderfähigkeit bereit.
Voraussetzungen für die Förderung (BMF-Schreiben vom 21.05.2025):
- Der Bauantrag oder die Bauanzeige wurde zwischen dem 01.01.2023 und dem 30.09.2029 gestellt.
- Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen maximal 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche betragen.
- Die Gesamtkosten (inkl. aller Bau- und Nebenkosten) dürfen 5.200 Euro/m² nicht überschreiten.
- Die Wohnung liegt in der Europäischen Union (EU).
- Die Wohnung wird mindestens zehn Jahre (ab Anschaffung oder Fertigstellung) dauerhaft vermietet.
- Das Gebäude erfüllt den Effizienzhausstandard 40 mit Nachhaltigkeitsklasse – ein entsprechendes Zertifikat ist erforderlich.
Hinweis: Die maximale Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung beträgt 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Wichtig zu wissen:
- Auch der Kauf einer neu gebauten Wohnung kann gefördert werden – wenn der Kaufvertrag im Jahr der Fertigstellung abgeschlossen wird.
- Diese Sonderabschreibung gilt als sogenannte De-minimis-Beihilfe. Eine Prüfung der Beihilfegrenzen ist aber nur bei betrieblichen Einkünften (z. B. aus Gewerbebetrieb oder selbständiger Tätigkeit) notwendig. Bei reiner Vermietung ist keine Prüfung erforderlich.
- Wohnungen mit Bauantrag oder Bauanzeige im Jahr 2022 sind von der Förderung ausgeschlossen.
Hinweis: Aufgrund gestiegener Baukosten prüft der Gesetzgeber, ob die aktuellen Fördergrenzen von 4.000 Euro bzw. 5.200 Euro pro m² angepasst werden sollen.
Die Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG beträgt:
- Bei vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellten Gebäuden jährlich 2,5 %
- Bei nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellten Gebäuden jährlich 2 %
- Bei nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellten Gebäuden jährlich 3 %
der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. In Ausnahmefällen können Sie höhere Abschreibungen geltend machen, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist. Eine kürzere Nutzungsdauer muss begründet und nachgewiesen werden.
Abweichend davon können Sie nach § 7 Abs. 5 EStG bei einem Gebäude oder einer Eigentumswohnung im Inland oder in einem EU-/EWR-Staat degressive Abschreibungen vornehmen.
Die Beträge sind wie folgt:
- Vor dem 1. Januar 1995: 8 Jahre je 5 %, 6 Jahre je 2,5 %, 36 Jahre je 1,25 %
- Vor dem 1. Januar 1996 (Wohnzwecken dienend): 4 Jahre je 7 %, 6 Jahre je 5 %, 6 Jahre je 2 %, 24 Jahre je 1,25 %
- Nach dem 31. Dezember 1995 und vor dem 1. Januar 2004 (Wohnzwecken dienend): 8 Jahre je 5 %, 6 Jahre je 2,5 %, 36 Jahre je 1,25 %
- Nach dem 31. Dezember 2003 und vor dem 1. Januar 2006 (Wohnzwecken dienend): 10 Jahre je 4 %, 8 Jahre je 2,5 %, 32 Jahre je 1,25 %
Die Berechnung beginnt mit dem Bauantrag (im Herstellungsfall) oder dem rechtswirksamen Abschluss des obligatorischen Vertrags vor dem angegebenen Datum.
Degressive AfA für Wohngebäude: Seit dem 1. Oktober 2023 gilt eine degressive Abschreibung für vermietete Wohngebäude, wenn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 mit der Herstellung begonnen oder der Kaufvertrag abgeschlossen wird. Voraussetzung ist, dass das Gebäude bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben wird. Die degressive Abschreibung beträgt 5 % des jeweiligen Restwerts (§ 7 Abs. 5a EStG).
Es besteht ein Wahlrecht, jederzeit zur linearen AfA zu wechseln. Solange die degressive AfA angewendet wird, sind Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzungen nicht zulässig. Tritt jedoch eine solche Abnutzung ein, kann auf die lineare AfA umgestellt werden.
Die degressive AfA kann für alle Wohngebäude in Anspruch genommen werden, die sich in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums befinden.
Sie müssen die Abschreibung für bewegliche Wirtschaftsgüter, die keine Gebäude sind (z. B. Einbauküche), nach § 7 Abs. 1 EStG anhand der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer ermitteln.
Kleinere Wirtschaftsgüter, die nicht mehr als 800 Euro (ohne Umsatzsteuer) gekostet haben, können Sie im Jahr der Anschaffung vollständig absetzen.